С развитием технологий глобальный рынок недвижимости трансформируется: на смену разовым сделкам и стратегиям с опорой на реальные активы приходит PropTech (от англ. property и technology), который объединяет также финтех и цифровое страхование. Аналитика на базе больших данных, ИИ, цифровые двойники и токенизация активов становятся важнейшими инструментами для глобальных рынков и международных инвесторов, которые стремятся к The post PropTech 2026: как токенизация и ИИ меняют рынок недвижимости appeared first on BeInCrypto.
С развитием технологий глобальный рынок недвижимости трансформируется: на смену разовым сделкам и стратегиям с опорой на реальные активы приходит PropTech (от англ. property и technology), который объединяет также финтех и цифровое страхование. Аналитика на базе больших данных, ИИ, цифровые двойники и токенизация активов становятся важнейшими инструментами для глобальных рынков и международных инвесторов, которые стремятся к максимальной диверсификации портфелей с учетом множества факторов и трендов.
О том, каким будет PropTech уже завтра и роли криптоактивов рассказал Валентин Куликов, серийный предприниматель и СЕО международного агентства недвижимости Sunlocate Properties.
Токенизация реальных активов (RWA) входит в этап зрелости, когда инструменту начинают доверять даже крупные международные инвесторы, в том числе институциональные. Deloitte предсказывает, что к 2035 году объем токенизированной недвижимости может достичь около $4 трлн при ежегодном росте более чем на 25%. По другим данным, уже к 2030-му ее совокупная стоимость может превысить $16 трлн.
Такие цифры вполне возможны: институциональные игроки сотрудничают с платформами DeFi, которые, в свою очередь, все активнее привлекают капитал в цифровые облигации, кредиты и другие активы. Важную роль в этом росте играют уже не только стартапы, но и крупные инвестфонды, а также FinTech-корпорации.
Недвижимость в этом плане не исключение: инвесторов привлекают понятная структура дохода, физическое обеспечение активов и прогнозируемые сценарии выхода. Технически токенизация недвижимости представляет собой дробное владение собственностью, которое представлено в виде цифровых токенов на блокчейне. Это позволяет инвесторам входить в дорогостоящие объекты значительно дешевле, исключая валютные и инфраструктурные барьеры и лучше диверсифицируя риски. При этом вся история владения и обременений фиксируется в распределенном реестре, а выплаты производятся автоматически, через смарт-контракты.В качестве примера назову платформу RealT, которая работает по модели дробного владения арендной недвижимостью в США. Инвестор приобретает токены, обеспеченные конкретным объектом, и получает пропорциональную долю арендного дохода. Это по сути «онлайн-REIT» с прямой привязкой к отдельному дому или многоквартирному комплексу. Другой пример — Propy, где данные о переходе прав собственности фиксируются в блокчейне, а для расчетов при купле-продаже используют криптовалюты. В итоге сокращаются транзакционные издержки и повышается прозрачность — особенно в трансграничных операциях.
В последние годы также набирают популярность гибридные модели кредитования: когда ипотека или займы выдаются под залог биткоина, который выступает в роли дополнительного обеспечения при покупке недвижимости. Инвестор получает большую ликвидность. При этом ему не нужно продавать цифровой актив, но риск-модель в этом случае усложняется — с учетом волатильности крипторынка.
Второй важный тренд — цифровизация традиционных для рынка недвижимости аналитических процессов. Если раньше при помощи искусственного интеллекта и больших данных просто подбирали недвижимость по запросу, то сегодня, в рамках PropTech, компании все чаще применяют их, чтобы прогнозировать доходность, анализировать микро- и макротренды, оценивать риски и моделировать сценарии выхода.
Современные алгоритмы учитывают экономические циклы, демографию, планы застройки и развития инфраструктуры, долю свободных площадей, колебания цены и спроса, поведение потребителей, регуляторные изменения и множество других факторов. В результате у инвесторов появляются максимально точные модели для того, чтобы выстроить стратегию на любой период и корректировать ее в режиме онлайн. Это позволяет им сформировать более реалистичные прогнозы доходности, сценарии роста и стресс-тесты для портфеля.
Выигрывают от этого и другие участники рынка: девелоперы — за счет более гибкого инструмента для выбора площадки и расчета юнит-экономики проекта, банки — благодаря персонализированным предложениям по ипотеке, с учетом поведенческого профиля заемщика и вероятности дефолта.
Если предыдущие технологии влияют на инвестиции в недвижимость напрямую, то применение цифровых двойников и интернета вещей — скорее, косвенно. Но не стоит их недооценивать: именно благодаря этим технологиям мы увидели, как многократно повысилась эффективность эксплуатации коммерческих объектов. Снижение износа, предупреждение поломок и обрушений, загруженность площадей, разумное потребление воды и электроэнергии — все это существенно влияет на срок службы, привлекательность для арендаторов и, в конечном итоге, доходы инвесторов.
В результате меняется сам подход к управлению активом: от ситуативного «починили после поломки» к предиктивному — с оптимизацией OPEX и продлением жизненного цикла объекта.
Во-первых, снижается порог входа. Токенизация позволяет инвестировать с существенно меньшим капиталом, чем при обычной покупке целого объекта.
Во-вторых, инвесторам проще диверсифицировать портфель и управлять рисками. В этом помогает предиктивная аналитика на базе ИИ и больших данных, которая позволяет строить десятки различных сценариев с учетом множества факторов и трендов — как локальных, так и глобальных.
В-третьих, растет прозрачность. Всю историю объекта можно зафиксировать в блокчейне, где она будет доступна всем потенциальным инвесторам и владельцам. За счет автоматизации комплаенса и расчетов увеличивается также скорость транзакций.
Для России это тоже актуально: объем рынка PropTech здесь оценивается в десятки миллиардов рублей и стабильно растет. В январе 206 года рынок токенизации превысил $21 млрд, благодаря требованиям по цифровизации строительства и управления проектами.
Частным инвесторам я бы рекомендовал, в первую очередь, обратить внимание на токенизированные объекты, которые доступны через международные криптоплатформы. При этом стоит учитывать российские регуляторные ограничения и KYC иностранных компаний. Новичкам можно заходить через косвенные инвестиции в фонды и компании, развивающие PropTech-инфраструктуру.
Институциональным и корпоративным игрокам стоит рассматривать PropTech как инструмент повышения эффективности: внедрять ИИ-аналитику, создавать цифровых двойников, выпускать токенизированные долговые инструменты.
Главный вывод на сегодня — в том, что рынок недвижимости становится частью цифровой финансовой экосистемы. Тот, кто воспринимает квадратные метры не только как физический актив, но и как эффективный финансовый инструмент, получает стратегическое преимущество в новой фазе цикла.
Хотите стать частью большого и дружного сообщества BIC? Тогда подписывайтесь на нашу группу в «Телеграме» — там вас ждет общение с криптоэнтузиастами, помощь от наших экспертов и эксклюзивные комментарии опытных аналитиков.
The post PropTech 2026: как токенизация и ИИ меняют рынок недвижимости appeared first on BeInCrypto.
JOIN
